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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

构建发展新格局 建设世界级旅游目的地******

　　党的二十大回顾总结了过去五年的工作和新时代十年的伟大变革，阐述了开辟马克思主义中国化时代化新境界、中国式现代化的中国特色和本质要求等重大问题，对全面建设社会主义现代化国家、全面推进中华民族伟大复兴进行了战略部署。党的二十大报告，是党团结带领全国各族人民夺取中国特色社会主义新胜利的政治宣言和行动纲领。

　　陕西将坚持文旅融合高质量发展，在发展社会主义先进文化、弘扬革命文化、传承中华优秀传统文化的过程中积极赋能旅游发展，大力发展红色旅游、绿色旅游、乡村旅游、智慧旅游、文明旅游，不断扩大开放水平，努力构建发展新格局，推动陕西建成传承中华优秀文化的世界级旅游目的地和国际文化旅游中心。

　　全面统筹整合旅游资源，科学优化旅游空间布局。开展全省旅游资源普查，全面摸清旅游资源家底，形成“五维合一”的成果体系，为旅游资源科学保护、合理开发提供基础依据。加快构建“一核四廊三区”文旅发展新格局。打造关中综合文化产业带、陕北民俗及红色文化产业带、陕南自然风光生态旅游产业带。依托黄帝陵、兵马俑、延安宝塔山、秦岭、华山等陕西文旅资源，打造一批闻名世界、国内一流的旅游集聚区。以长城、长征、黄河国家文化公园（陕西段）建设为契机，推动全省红色旅游资源保护利用体系建设，带动红色旅游发展。

　　实施重大项目带动战略，全面提升旅游发展水平。陕西将精准把握打造万亿级文旅产业和促进文旅消费的目标任务，推动七条文旅重点产业链建设，推进县域文旅产业发展，实施文化产业“十百千”工程，建设一批文化厚重、内涵丰富、特色鲜明、市场前景好的重点项目，培育一批富有陕西特色的世界级旅游景区和度假区，形成一批世界一流、全国领先、独具特色的文旅产业集群，增强文旅企业竞争力，提升发展能级。

　　加大优质产品和服务供给，更好满足人民群众的旅游需求。陕西将坚持旅游为民原则，以高品质供给推动旅游业高质量发展，大力发展乡村旅游、夜间旅游、康养旅游、房车露营等新兴业态，打造一批文化特色鲜明的旅游休闲城市和街区，推出一批特色鲜明的精品旅游线路，形成一批竞争力强的旅游商品。持续办好西安丝绸之路国际旅游博览会、陕西旅游商品大赛、西安国际文创产品创新创意大赛等大型活动，支持和鼓励社会力量广泛参与旅游商品研发推广，打造陕西旅游商品IP。秉持旅游便民利民理念，加强旅游基础服务设施建设，持续推动旅游景区智能化、信息化发展，完善旅游智能服务体系、便民惠民体系、安全保障体系和行政服务体系，提高游客满意度。

　　深化“旅游+”融合发展，促进旅游发展质量、效益双提升。近年来，陕西深化文旅融合，大力推进“旅游+”业态发展，大唐不夜城、袁家村乡村旅游、长安十二时辰主题街区等高品质业态成为旅游经济发展的新动能。陕西将坚持以文塑旅、以旅彰文，不断深化文旅融合发展，建立省级文化旅游产业融合实验区机制，统筹推进“一市一品”创建工作，打造一批地域特色鲜明的文旅融合示范区。创新推动“旅游+”发展，更好融合历史文化、自然生态、科技教育等元素，培优夜间观光、生态旅游、自驾露营、研学旅行等业态，推动旅游业向现代化、智慧化、品质化、国际化转型升级。抓紧实施文旅科技创新工程、上云用数赋智文旅试点、文旅产业赋能乡村振兴计划等融合创新发展重点工作，大力发展陕西特色文旅融合业态，赋能旅游业高质量发展。

　　主动服务外交大局，推动文化和旅游国际交流合作走深走实。党的二十大报告提出，坚守中华文化立场，提炼展示中华文明的精神标识和文化精髓，加快构建中国话语和中国叙事体系，讲好中国故事、传播好中国声音，展现可信、可爱、可敬的中国形象。文化和旅游国际交流合作在增进民心相通、提升国家形象、增强文化软实力等方面发挥着重要作用。陕西将坚定不移地参与“一带一路”高质量建设，创新观念、开拓思路、拓展方式，举办好丝绸之路国际艺术节、西安丝绸之路国际旅游博览会等重大国际交流活动，积极参与“欢乐春节”“云游中国”“中国文化周”等品牌活动，发挥好境外新媒体矩阵传播作用，宣传推介陕西省精品剧目、特色美食、非遗和旅游资源，促进中华文明与各国文明的交流，在全面建设社会主义现代化国家新征程上，奋力谱写陕西文化和旅游强省建设的新篇章。

　　（高阳 作者系陕西省文化和旅游厅党组书记、厅长）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）